中国楼市见“顶”了？
是的
只不过，见顶的不是价格，而是销售面积
先看下面这张图
↓↓↓
图中有两条线，下面的蓝线是全国每年新建商品房的销售面积，上面的橙线是全国每年新建商品房的销售金额。
可以看出，自年以来，连续4年的成交面积都增长乏力，分别是：15.7亿平方米（年）、16.9亿平方米（年）、17.2亿平方米（年）、17.2亿平方米（年）。
今年前11个月，全国新建商品房的销售面积是15.1亿平方米，同比只增长了1.3%。如果不出意外，今年全年成交面积跟去年也没有多少差别，估计仍然在17.2亿平方米左右。
从最近5年新建商品房成交面积来考察，中国楼市的确见顶了。
一、“见顶”将带来哪些影响？第一，开发商之间的竞争会更加激烈，未来将有更多企业退出这个市场，也会有更多企业合并。
几乎每年，大房企都会公布雄心勃勃的增长计划。但中国房地产市场的销售面积已经很难再创新高了，17亿平方米的水平能维持就已经很不错了，弄不好还会下滑。
蛋糕变小了，竞争只会更加激烈。最终，中小房企将逐步退出，大房企合并案例增加，市场集中度进一步提高，国企占比也会提高。
第二，房价必须上涨，才能维持住房地产对GDP和财政的贡献率。
我们不妨再看一下刚刚看过的那张图，现在重点看“橙线”部分。
可以看出，过去四五年虽然新房销售面积见顶，但新房销售额仍然在增加，而且增速超过GDP的增速。这只能说明一点，房价涨了，而且跑赢了GDP。
这就是中国经济的现状。必须保持卖地收入、新房销售收入的增长率超过GDP，才能让GDP保持合理的增长速度。
二、楼市复苏超预期年初的疫情对楼市影响巨大，年前2个月，全国新建住宅销售面积同比大跌近40%，为有数据以来的最大同比跌幅。但仅仅3个月之后，全国5月的新房单月销售面积同比已经转正，比去年同期增长9.5%。从5月起，月度销售持续维持正增长，5-11月平均同比涨幅达10%。按此速度，全国全年新建住宅销售面积有望实现2.5%以上的增长幅度，增速为近三年（-）中最高。除新房销售面积外，全国住宅销售金额、均价也将创出新高。
疫情之下，楼市销售不仅没有下滑，反而再创新高。这样的结果超出了大多数行业内外人士的预期，也超出我们此前的预测。楼市之所以有如此强劲的复苏，主要原因有两方面：
一方面，疫情得到有效控制是楼市复苏的基础。以4月8日武汉解禁为标记，国内疫情在短期内得到有效控制，社会秩序恢复正常，是楼市快速复苏的主要原因。
另一方面，对信贷放水的担心推高楼市反弹。疫情短期内得到有效控制，可以解释楼市为什么快速恢复，却难以回答为什么楼市量价能超过疫情前的水平。对此，有观点认为是信贷放水的结果。为了抵御疫情对经济的冲击，全球各国纷纷放松银根，帮助企业度过难关。中外股指也很快恢复到疫情前的水平。但国内房地产市场的恢复并不是因为信贷放水。
三、杠杆率上升据我们计算，国内购房杠杆率的历史高位是年，当时为了去库存，各地采取了降首付、降二套房贷标准等一系列刺激楼市需求的政策。导致房价上涨，投资需求大增，因此购房者主动加杠杆。年调控收紧后，杠杆率明显降低。但上半年，在个人按揭贷款没有放松的情况下，购房者主动加杠杆，全国购房杠杆率回升至历史第二高位，仅次于年。
图：全国住宅总成交金额中
各项资金来源占比（-H1）
杠杆率定义：全国住宅总成交金额中（包括新房和二手房），来自银行贷款的比例。
数据来源：国家统计局，中国人民银行，中原地产研究院
通常而言，中国购房者倾向于用自有资金购房，尽量少用贷款。因此国内的购房杠杆率总体不高。但是，当购房者是出于投资需求而购房时，如果预测房价涨幅会超过按揭利率，那么加杠杆，就能放大投资收益。因此，杠杆率的上升验证了购房者对信贷放水而造成房价上涨的担心。正是这种情绪，推动年楼市在疫情之下再创新高。
杠杆率上升的另一种情况是“首付分期”。虽然疫情后楼市快速复苏，但在热点城市之外，仍有很多城市表现低迷，其中多为弱二线和三四线城市。如果直接降价促销，容易引起前期业主不满和政府干涉，因此一些开发商采用“首付分期”来变相降价，降低门槛以吸引购房者。我们在年10月进行过一次覆盖34城市的调研，主要为一二线城市。结果发现其中有11个城市有房企采用首付分期的方式。
四、南北城市涨幅差距拉大当然，很多人都对国家统计局的这份数据并不认可。我们不妨从第三方提供的数据，来观察下另一面的市场。
▲图片来源：冰山指数
根据长期跟踪房价走势的冰山指数显示，个城市中有45个城市二手房价环比上涨，5个城市持平，50个城市房价环比下跌。
45个上涨的城市中，江苏淮安上涨4%排在第一位，泉州、马鞍山的涨幅都超过2%排在二三位。
其后，盐城、杭州、深圳、合肥、嘉兴、汉中等6个城市的二手房价环比涨幅都超过了1%，相比统计局的数据高多了。
而在这45个上涨的城市中，有35个南方城市，涨幅前11位均被南方城市占据。
北京、唐山、温州、绵阳、珠海等5个城市二手房价环比持平
而在下跌的50个城市中，张家口下跌1.6%垫底。其中，南方城市占了29个之多，北方城市21个。
但其中又有不同，环比下跌的南方城市，都已三四线城市为主，而北方城市则以二三线城市为主，从此也能看出南北方的经济能量差距。
而镇江，虽然目前来看房价是略微下降的状态，但是也说明现在也不失为一个优质的买房时机，我们一起来看看镇江有哪些优质房源吧！
美的悦岚山花园在售信息：目前在售一号地块6#毛坯小高层，建筑面积约96-㎡，均价元/㎡，想了解更多润州楼盘资讯，请添加小编“镇江房姐”。
（项目鸟瞰图）
楼盘
转载请注明：http://www.zhenjiangzx.com/zjsjj/6259.html
